Zakup mieszkania lud domu od dewelopera, który dopiero ma zostać wybudowany lub jest w trakcie budowy, wiąże się z zawarciem umowy deweloperskiej.

Definicja umowy deweloperskiej

Definicję tej umowy znajdziemy w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego niniejszej ustawy jest pokłosiem postanowienia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., w którym to postanowieniu Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż w umowach deweloperskich zawieranych pomiędzy stronami brak jest dostatecznej ochrony prawnej nabywców mieszkań, a zatem celowe jest zwiększenie ochrony osób fizycznych, będących kontrahentami deweloperów.

Wedle ww. ustawy umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa:

  • odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo
  • do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub
  • użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Jakie zapisy muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Ww. ustawa wskazuje podstawowe informacje, które muszą znaleźć się w treści umowy deweloperskiej. Jest to rozbudowany dokument, a zatem istotne jest, aby przed jego podpisaniem, dokładnie go przeanalizować – co do zasady deweloper winien dostarczyć kupującemu projekt umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjny i załącznikami do prospektu – bezpłatnie.

Umowa deweloperska zawierana jest przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Powinna zawierać w szczególności następujące elementy:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
  10. a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  11. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  12. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  13. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  14. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  15. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  16. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  17. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  18. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  19. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Prospekt informacyjny i harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej oraz powinien posiadać formę papierową. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy aneks lub sporządzić nowy prospekt.

Ważnym elementem umowy deweloperskiej jest harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określający, co najmniej:

  1. etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
  2. procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego powinien zawierać co najmniej cztery etapy realizacji, przy czym koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Wpis roszczeń do księgi wieczystej

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, na której deweloper zobowiązał się zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie. Takowy wpis znajdzie swoje miejsce w dziale III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia, prowadzonej dla danej nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.

W dziale tym ujawnia się roszczenie nabywcy o:

  • wybudowanie budynku,
  • wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,

albo

  • przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

lub

  • przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego

Przeniesienie na nabywcę prawa własności  poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę.

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca nieruchomości ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, m.in. jeżeli umowa nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 ww. ustawy lub też, gdy deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Nadto, nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności, po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa.

Co istotne, w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, iż nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej, ale tylko za zapłatą oznaczonej sumy.

Jeżeli nabywca korzysta z prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 29 ww. ustawy – w takiej sytuacji umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

Skuteczność odstąpienia od umowy deweloperskiej

Warto pamiętać, iż oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne jeżeli zawiera jednocześnie:

  • zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości
  • złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi,

w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

W razie problemów w relacji z deweloperem na płaszczyźnie umowy deweloperskiej proszę o kontakt.

adwokat Grzegorz Mania